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一宗种鸡场资产预评报告单

转自agri.com.cn

    
依据你提供的资产清单,我公司组织森林资源资产价格评估师结合专业的评估方法进行了预评,其结果如下,没有进行修正,欲求得详情和实值,请按评估规范运作。
    
    
    
     森林资产预评报告单
    
    
     评估委托人:杨小屯先生:
    
     辽宁省融林森林资产评估有限公司依据你提供的资产数据清单,采用公允的森林资源资产价格评估方法,本着“专业、独立、客观、公正、科学、守法”的原则,对其鹤壁煤业(集团)公司新建热电项目需拆迁区内的汉森公司杨小屯种鸡场项目进行了预评估。在2015年12月31日所表现的市场价值做出了公允反映。
    
     一、项目名称
    
     鹤壁煤业(集团)公司新建热电项目需拆迁区内的汉森公司杨小屯种鸡场项目
    
     二、评估目的
    
     为鹤壁煤业(集团)公司新建热电项目需拆迁区内的汉森公司杨小屯种鸡场项目提供参考依据。
    
     三、评估范围与对象
    
     纳入本次资源资产价格评估宗的评估范围及对象主要包括:
    
     评估范围:需拆迁项目区内的汉森公司杨小屯种鸡场。
    
     评估对象:上述评估范围内所涉及的汉森公司杨小屯种鸡场的种鸡数量、鸡群日龄,鸡笼、照明、喷雾、刮粪、水帘等相关设备。
    
     四、评估基准日
    
     根据森林资源资产价格评估项目协议书之约定,本项目资产价格评估基准日为:公历二〇一五年十二月三十一日;农历十一月二十二日。
    
     本次评估工作中所采用的价格及其他参数均为评估基准日的标准。
    
     该评估基准日是委托方根据实现经济行为的需要确定的。
    
     五、评估依据
    
     (一)行为依据
    
     1、鹤壁煤业(集团)公司投资12亿元的新建热电项目《关于同意对汉森公司杨小屯种鸡场资产评估立项的批复》;
    
     2、本公司与热电项目指挥部的委托方签订的森林资源资产价格评估项目委托书。
    
     (二)技术依据
    
     1、2015年5月1日实施的《森林资源资产评估技术规范》;
    
     2、鸡的养殖技术。
    
     (三)法律依据
    
     1、中国资产评估协会2007年11月28日中评协[2007]189号关于印发《资产评估准则—评估报告》等7项资产评估准则的通知;
    
     2、2008年07月01日《资产评估价值类型指导意见》;
    
     3、2009年01月01日《资产评估准则—森林资源资产》;
    
     4、《中华人民共和国物权法》;
    
     5、《中华人民共和国合同法》;
    
     6、其他有关依据。市场调研与咨询等相关法规、规章制度。
    
     (四)产权、数量、质量核查及采价依据
    
     1、委托方提供的相关统计资料和资产清单;
    
     2、资源资产价格评估核查确认书;
    
     3、资产评估常用数据与参数手册(第二版);
    
     4、2015年12月收集到的同时期林产品市场交易价格信息;
    
     5、评估人员收集的有关市场询价、参数资料记录和现场实际考察记录。
    
     六、评估价值类型及定义
    
     参照评估有关法规,遵循客观、独立公正和科学的原则及其一般的公认评估原则,公司对评估范围内的资产进行了必要的核查与现场调查、询证,查阅了相关文件及资料,实施了公司认为必要的其他程序,在此基础上,根据评估目的及现场资产状况,确定本次资产评估的价值类型为:市场价值。
    
     市场价值内涵:市场价值是指自愿买卖双方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下,评估对象在评估基准日进行正常公平交易中的价值估算数额。
    
     七、评估核算方法
    
     依据相关《资产评估技术规范(试行) 》等法规和规程。按现行市场价与当地实际生产情况综合进行计算。
    
     1、种鸡损失价值:
    
     计算公式:
    
     损失价值=实际出售量×单价×损失年限-成本-土地承包金
    
     损失价值:养殖场每年可获得的经济效益,由于鹤壁煤业(集团)公司新建热电项目,使得这部分收益将无法获得;
    
     单价:通过市场采价获得近3年当地市场的平均价格;
    
     损失年限:按鸡的饲养周期为10年,补偿期确定为10年。养殖期认定为3年,按现有数量和等级一次性补偿。
    
     成本:损失年限总投入的种鸡成本、饲料成本和管理成本;
    
     种鸡成本——当年市场平均价
    
     饲料成本——当年市场平均价
    
     管理成本——当年劳动力市场平均价
    
     土地承包金:损失年限内的土地承包费;
    
     土地承包金=总承包费/承包期×损失年限
    
     2、设备设施损失价值:
    
     计算公式:
    
     设备设施损失价值=工程建设数量*单位面积造价*使用年限系数。按20年折旧。
    
     八、评估结果
    
     指定范围内的资产在二〇一五年十二月三十一日所表现的市场价值反映如下:
    
     价格评估总值:贰佰捌拾叁万伍仟柒佰玖拾肆元壹角贰分(¥:2,835,794.12元)。评估结果有效期为一年。即从报告提出日二〇一六年五月一日起计算,至二〇一七年五月一日前有效。
    
     1、种鸡损失评估结果
    
     根据近几年其他种鸡场的经营状况,参照相关同行企业的经营情况,结合对2014年6月份以后父母代蛋种鸡行业的市场分析,确定汉森公司2013年新建的杨小屯种鸡场每套父母代海兰蛋种鸡(含孵化环节)的年利润为38.00元。蛋种鸡生物年为500天, 按照170日龄以后开始盈利计算,盈利阶段为11个月即330天,平均每套每天盈利(38元/330天)=0.115元。
    
     (1)、正在产蛋的种鸡
    
     汉森公司杨小屯种鸡场东区正在产蛋的种鸡有30432套。该批种鸡引进日期为2013年9月15日,到2014年6月2日为261日龄,其损失费为:0.115元(天)×30432(套)×(500-261)(天)=836423.52元。
    
     (2)、已出售的种鸡
    
     据调查了解,汉森公司杨小屯种鸡场西区3栋鸡舍的种鸡经鹤壁煤业(集团)公司热电项目指挥部同意,于2014年5月10日提前淘汰。该批种鸡共28910套,引种日期为2013年6月28日,到2014年5月10日淘汰时的日龄为340天,其损失费为:0.115元(天)×28910(套)×(500-340)(天)=531944元。
    
     (3)、青年种鸡
    
     汉森公司杨小屯种鸡场育成区现存栏青年种鸡37781套, 引种日期为2014年3月17日,到2014年6月2日为77日龄。评估小组认定,再建新场利用该批青年种鸡或借场饲养均不现实,该批种鸡已无种用价值。根据蛋种鸡养殖的特点,鹤壁煤业(集团)公司热电项目指挥部和汉森公司各承担50%的成本和利润。据测算,该批种鸡每套成本16元(引种费7元/套+饲料消耗费3.073千克/套×1.9元/千克+人工疫苗煤电等3.16元/套)。其损失费为:27元(套)(16/2+38/2)×37781(套)=1020087元。
    
     (4)、已订购销合同的种鸡苗
    
     据调查和验证合同,汉森公司于2014年3月,与北京市----禽业有限责任公司签订了父母代种鸡购销合同,交货时间为2014年6月中下旬,数量为3万套,定金为每套2元。汉森公司杨小屯种鸡场因搬迁已不能履行合同,其6万元定金损失,由鹤壁煤业(集团)公司热电项目指挥部赔偿。
    
     2、设备损失评估结果
    
     (1)、鸡笼
    
     汉森公司杨小屯种鸡场系2013年所建,其所有鸡笼按搬迁后可利用认定。但是,根据不同类型鸡笼的特点,经折旧后,测算其在拆除、保管、运输、安装和拆迁过程中的损耗费用(统称为拆迁损失费)。
    
     1)育雏笼
    
     汉森公司杨小屯种鸡场育雏 区共有育雏笼216组。根据养鸡场每年利用育雏笼的时间较短等特点,育雏笼的拆迁损失不算太大。折旧后的育雏笼每组价值360元(含食槽、乳头、水线、料桶等及其附属设备,下同)。经测算,每组拆迁损失122元。因此育雏笼拆迁损失费为:216组×122元=26352元。
    
     2) 青年鸡笼和种鸡笼
    
     汉森公司杨小屯种鸡场育成区共有青年鸡笼252组,种鸡场东区西区共有种鸡笼746组(其中东区371组、西区375组)。根据种鸡养殖的特点,以上鸡笼常年使用,加之疫苗注射、种鸡踏踩、人工授精频繁等因素,搬迁后的损失较大。经测算,折旧后的这类新鸡笼每组价值395元,拆迁损失为204元/组。因此青年鸡笼和种鸡笼拆迁损失费为:204元(组)×998(组)(252+746)=203592元。
    
     (2)、刮粪机
    
     汉森公司杨小屯种鸡场东区西区及其育成区的9栋鸡舍共有刮粪机18套(2套/栋),鉴于拆迁后新鸡舍的设计不易与原鸡舍完全保持一致,再利用的价值不大,按其原价7800元/套的65%进行测算,每套刮粪机的损失为5070元。因此刮粪机损失费为:5070元(套)×18(套)=91260元。
    
     (3)、排风扇
    
     汉森公司杨小屯种鸡场东区西区及其育成区的9栋鸡舍共安装排风扇45个(5个/栋),经测算,每个排风扇折旧后,拆迁损失为100元。因此排风扇损失费为:100(元/个)×45(个)=4500元。
    
     (4)、水帘
    
     汉森公司种鸡场共有水帘面积253.8平方米,每平方米原造价为266元。按25%折旧后每平方米为199.5元。由于水帘拆迁后不可再利用,因此,企业水帘损失费为:199.5(元/平方米)×253.8(平方米)=50633.1元。
    
     5)、灯管灯泡
    
     汉森公司杨小屯种鸡场共有灯管灯泡1290个。其中,育雏区165个(11个/列×5列×3栋),育成区和种鸡场东区西区1125个(25个/列×5列×9栋)。经测算,每个灯管灯泡(包括灯口、电线等其附属物)的拆迁损失为6元,因此灯管灯泡损失费为:6(元/个)×1290(个)=7740元。
    
     (6)、配电盘
    
     汉森公司杨小屯种鸡场的12栋鸡舍共有配电盘12个, 经测算,每个配电盘折旧后的拆迁损失为100元。因此配电盘损失费为:100(元/个)×12(个)=1200元。
    
     (7)、高压喷头
    
     汉森公司杨小屯种鸡场西区的最北排鸡舍内安装有高压喷雾系统,共有高压喷头240个,经测算,每个高压喷头(含高压塑料管等附属物)折旧后的拆迁损失为2.5元。因此高压喷雾系统的损失费为:2.5(元/个)×240(个)=600元。
    
     (8)、大水罐
    
     汉森公司杨小屯种鸡场东区西区及其育成区的9栋鸡舍内安装有供鸡群饮水用药的大水灌(含支撑架)9个(1个/栋),经测算,每个大水罐折旧后的拆迁损失为100元。因此大水罐损失费为:100(元/个)×9(个)=900元。
    
     (9)、干湿温度计
    
     汉森公司杨小屯种鸡场共配备干湿温度计225个。经测算,每个干湿温度计折旧后的拆迁损失为2.5元。因此干湿温度计损失费为:2.5(元/个)×225(个)=562.元。
    
     需要说明的问题
    
     1、根据鹤壁煤业(集团)公司热电项目指挥部的委托内容,汉森公司杨小屯种鸡场的房舍建筑等土建工程的拆迁损失不在本报告评估之列。
    
     2、汉森公司杨小屯种鸡场的某些设备如蛋托、蛋车、料车、粪车等,在搬迁过程中损耗较小,评估小组认定不需要评估其经济损失。
    
     3、汉森公司杨小屯种鸡场从开始搬迁到再建新种鸡场正常运营这段时间的间接损失,如种鸡不能正常循环饲养,以及由此导致的鸡苗市场丢失,种鸡场工人和营销人员的放假补助等不易预测的间接损失,建议由热电项目指挥部与汉森公司双方协商解决。
    
     附件:
    
     1、资源资产价格评估委托方承诺函及委托书;
    
     2、资源资产价格评估协议书;
    
     3-1、委托方营业执照复印件;
    
     3-2、委托方税务登记证复印件;
    
     3-3、委托方组织机构代码证复印件;
    
     3-4、委托方法定代表人身份证复印件;
    
     4-1、评估机构营业执照复印件;
    
     4-2、评估机构评估资格证书复印件;
    
     4-3、评估机构税务登记证复印件;
    
     4-4、评估机构组织机构代码证复印件;
    
     5、评估机构森林资源资产高级评估师资格证复印件;
    
     6、评估机构法人代表身份证复印件;
    
     7-1、评估机构法人代表委托代理证明;
    
     7-2、评估机构受权代理人省份证复印件;
    
     8、资产核查确认书及其附件;
    
     9、资产评估立项批准文件;
    
     10、产权证明文件复印件;
    
     11、其他必要的证明材料。
    
    
    
    
    
     辽宁省融林森林资产评估有限公司
    
     2016年05月01日
    

关键词:

张绪成   
转自agri.com.cn

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