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房屋征收范围内涉及的绿化苗木价格评估初探

转自agri.com.cn

    
本文讨论的苗木是指在房屋征收范围内涉及的绿化苗木;分析苗木的自身和供求影响因素,阐述了现场调查的要点,为苗木价格评估工作提供科学可行的基础数据;提出了苗木价格构成前提和组成;列举苗木征收处置的不同方式;从投资者角度出发,推算出测算苗木价格的一种思路。
    
     关键词:影响因素 现场调查 价格构成 价格测算
    
     随着城市现代化建设步伐加快和城市房屋征收工作的推进,苗木评估成为房屋征收工作中一个重要部分,直接影响着权利人的利益、拆迁的进度、工程的建设速度,然而苗木品种、规格琳琅满目,但苗木不像其它商品有集中稳定的交易场所,在市上没有一套完整的价格体系,更没有统一的尺度来衡量其价格,本文尝试从苗木影响因素、现场勘查、价格构成、价格测算等方面系统阐述苗木评估的方法。
    
     一、影响因素
    
     决定苗木价格的因素较多,经过实际操作,归纳并总结出以下主要几个方面因素:
    
     (一)自身因素
    
     1.品种
    
     不同品种决定不同价值,如日本红叶石楠价值是普通红叶石楠价值的数倍以上;品种月季价值是普通月季价格价值的数倍;枫树中,红枫、鸡爪槭的价值是青枫、枫香价值的数倍。
    
     2.树形
    
     高度、胸径的大小、冠幅丰满匀称程度、树木长势以及枝条生长情况和树木健康状况等直接决定苗木价值高低。如桂花树和雪松,丛生桂花树价值仅是独本桂花树价值的一半;冠幅大、层次好的雪松其价值远远高于冠幅小、层次一般的雪松。
    
     3.树龄
    
     树龄越长,价值越大。如桂花树,树龄几年的仅值千元,几十年的则万元以上;百年的可达十万以上,银杏树、紫薇树也是如此。
    
     4.苗木的珍贵程度
    
     珍贵程度高低决定价值大小,苗木的审美情趣和文化背景同样对其价值有很大影响,审美情趣愈高,传统栽培愈久,其价位往往较高,如罗汉松、银杏、桂花等树种。特别是树龄长、树形大,古朴苍劲,富有浓厚的文化韵味和内涵的树种,是园林植物造景中的精品。
    
     5.苗木自身的生长速度
    
     园林树木可分为慢生和速生树种。生长速度慢,生长周期长,价格较高,如大中型罗汉松、桂花、松柏类树木;生长速度快,生长周期相应较短,则价格较低,如木芙蓉等。
    
     6. 苗木的繁殖方法
    
     苗木的繁殖方法主要有播种、嫁接、分株、扦插、组织培养、根系繁殖等方法。如果某种苗木主要以扦插方法进行繁殖,且成活率很高,则价格相应会低。
    
     7.苗木的生熟程度
    
     生树是指异地树木,以及一直在原生地生长和多年(至少5年以上)未进行翻植的树木,此类树木一旦移植至绿化工地栽植,死亡率较高。熟树是在本地且经过苗圃培育的、反复移植或多次作过断根处理的树木,因其须根发达、土球紧实,移植成活率很高。同一规格、同一长势的同一树种,因生熟有异,价位相差一般较大。
    
     (二)供求因素
    
     1.市场因素
    
     物以稀为贵,市场供求关系对苗木价格有直接影响,在小规格苗木和新品种上尤为明显。如在江浙地区,日本红叶石楠现在的价格与三年前价格低了许多,雪松、广玉兰由于种植太多,基础设施开发等变缓,当地需求不旺,现在的价格与三年前价格变化较大。
    
     2.周期波动
    
     苗木价格不仅具有年度周期变化,还具有季度变化和月变化,多数苗木一般春季为全年最高价,苗木采购的季节不同报价也不同,故苗木市场周期波动对评估值有一定影响。
    
     3.短期需求增加的影响
    
     由于苗木迁移的困难性和生产周期较长决定了苗木是一种供给缺乏弹性的商品,特别是大规格苗木、珍稀树种苗木以及新品种苗木,在一定时期内市场上供应的苗木数量有限,会造成短时间内市场供应严重不足,出现价格突然上升的情况。
    
     4.投资属性
    
     考虑到国家基础设施的投资加大、城镇化进程提升、房地产市场活跃、经济发展等因素,并且苗木盛产地区对大中规格苗木采取的出口限制、运输管制等措施直接影响苗木的市场供给,区域外市场供给的缺口将会扩大,从而增值潜能较大,市场价格也相对较高。因此,苗木已经不仅是单纯意义上的绿化,而具备了投资属性,各地企业也都涉足兴建苗圃,大批量的采购囤积苗木。
    
     二、现场调查
    
     苗木调查实质就是对苗木进行质量和数量的评价。苗木评估调查强调的一种结合专业的对需要接收评估的苗木进行的调查。苗木调查目的在于查清苗木的品种、数量、规格、生长状况和生长环境,为苗木评估工作提供科学可行的基础数据。一般分为识树和知树两部分。
    
     (一)识树
    
     就是在苗木调查中,辨别苗木品种。一般经验丰富的,由于见的比较多,积累了丰富的经验,识别能力比较强。在实际调查中,当遇到不能识别的树种时,最好聘请专业的人员帮助或苗木识别书籍来确认。
    
     (二)知树
    
     1.测量指标
    
     在认识树的前提下,根据不同的用途,对不同的树种做不同的记录:
    
     (1)露根乔木:一般情况下,主要测量胸径指标,适用苗木为:国槐、龙爪槐、臭椿、白腊、法桐、奕树、杜仲、合欢、水杉、马褂木、香樟等。
    
     (2)露根灌木:一般情况下,主要测量高度、生长年限和地径指标。测量高度指标,适用苗木为:玫瑰、丁香、金叶女贞、紫荆、石榴等;测量生长年限指标,适用苗木为:蔷薇类、品种月季、各色月季等;测量地径指标,适用苗木为:西府海棠等。
    
     (3)土球苗木:一般情况下,主要测量高度、胸径指标。测量高度指标,适用苗木为:雪松、松柏、大叶女贞、丝兰、黄杨球、大叶黄杨球(外加冠幅)、高接大叶黄杨、桧柏球等。测量胸径指标,适用苗木为:玉兰、银杏等。
    
     (4)绿篱苗木:一般情况下,主要测量高度指标,适用苗木为:黄杨、大叶黄杨等。
    
     (5)攀缘植物:一般情况下,主要查验生长年限和测量地径指标。查验生长年限,适用苗木为:凌霄、常春藤等。测量地径指标,适用苗木为:紫藤等。
    
     (6)草皮:一般情况下,主要测量面积指标,适用苗木为:丹麦草、黑麦草等。
    
     (7)果树:一般情况下,主要测地径、高度、冠幅指标,适用苗木为:苹果、柿子、桃树、杏树、梨树、李子树等。
    
     2.测量要求
    
     (1)冠幅:树冠外缘垂直投影最宽处的距离,一般分为东西冠幅、南北冠幅。用皮尺分别测量树木苗木东西、南北树冠长度。
    
     (2)树高:树木从地面上根颈到树梢之间的距离或高度。伐倒木的任意长度均可以用皮尺测定,而立木的高度在2米以下,可以随便测定。超过2米以上的高度,必须借助一定的测高器,有勃鲁莱测高器、克里斯登测高器等。
    
     (3)胸径:离地面1.3米胸高位置的树干直径。用能测胸径的尺在树干距地面1.3米处绕树干一周进行测量或用一般长度尺测出长度后,再换算为直径。
    
     (4)地径:在距离地面高20厘米处以下测量所得的树(苗)干直径。用能测胸径的尺在树干距地面20厘米处以下绕树干一周进行测量或用一般长度尺测出长度后,再换算为直径。
    
     3.其他
    
     (1)苗木年龄及表示法:苗木经历一个生长周作为一个苗龄单位。苗木从地上部分开始生长到生长结束为止,完成1个生长周期为1龄,称一年生,完成2个生长周期为2龄,称二年生,依此类推。移植苗的年龄包括移植前的苗龄。
    
     (2)拍摄照片:用数码相机分别拍摄苗木全景、冠幅、枝干和根部照片,尤其注意数量大、价值高、有争议和死树等。
    
     三、价格构成
    
     苗木价格评估是指估价人员,以苗木为对象,根据委托人不同的估价目的,按照一定的估价程序,在综合分析影响苗木价格因素的基础上,对苗木价格客观合理地估计、推测和判断。
    
     在考虑苗木无病虫害、无腐根等生长因素,正常苗木生长环境情况下,估价机构对苗木评估中的单价组成,通常主要分为两个部分,苗木本身的价格和涉及到苗木的间接费用,其中间接费用又可以因为不同目的而划分为移植费用、运输费用、养护费用等,而这些费用又可以进一步细分成人工费、材料、机械费、损耗费等。
    
     (一)苗木存在方式及价格组成
    
     目前在实际房屋征收评估中,遇到的苗木存在方式通常可分为两种:第一种为宅基地周边、杂边地、河、沟、渠道两边等地方;第二种为工厂厂区内、商场周边、道路两边等。
    
     以上二种苗木补偿价格构成有不同的内涵:
    
     第一种补偿价格:参考《上海市征收集体土地财物补偿标准》(沪房地资法[2007]277 号文件),列出苗木价格构成:苗木原价为圃存价、挖掘费、包扎费、人力费用、圃内运输费、苗木经营利润等组成。
    
     第二种补偿价格:参考上海市建筑建材业市管理总站发布的《2011年上海市园林工程概、预算定额、苗木材料调整价格》,列出苗木价格构成:(1)苗木原价为圃存价、挖掘费、包扎费、人力费、圃内运输费、苗木经营利润等组成。(2)苗木运杂费为市内运输费、卸车力费组成。(3)苗木损耗费为运输损耗、苗木成活率损耗等组成。
    
     (二)苗木处置方式
    
     (1) 以市场价进行评估,由政府或委托方进行收购后安置。
    
     (2)以搬迁价格进行评估,由被拆迁方对苗木进行自行处理。
    
     (3)由于协商不成,而采取的土地置换,由委托方提供土地,让被拆迁方将苗木搬迁至新地块进行安置。
    
     四、价格测算
    
     在实际操作过程中,由于目前政府补偿标准和造价管理部门及造价信息机构提供的苗木价格不是很完整齐全,规格大一点的苗木价格几乎没有,市场上询价也很困难,因此需要探讨测算方法,由于苗木个别自身因素和市场供给因素难以准确估计,更无法定量计算,因此先拋开苗木个别自身因素和市场供求因素对苗木价格的影响,仅运用苗木胸径(或地径等特征因素)与树龄之间的变化规律,站在投资者的角度,以时间(树龄)为主轴,来测算苗木的价格,供大家参考。
    
     (一)生长年限
    
     小胸径的苗木价格可以在造价信息资料上查到,小胸径的苗木经过若干年后长成大胸径的苗木,苗木成长过程中,胸径有规律地增大,苗木的价格也在同时增加,长大以后的苗木,可以在市场获得一个更高的价格。从价格的变化,反映了苗木的成长是一个增值的过程。因此将小胸径苗木的价格看作是初始投资,用字母Po表示,苗木成长的年份看作投资时间,用字母T表示,投资时间可以根据苗木胸径增长总量与胸径年增长量的比值来计算。其计算式如下:
    
     T=(DT-DO)/△
    
     式中:T—小胸径苗木长成大胸径苗木所需的年份
    
     DT——为大树的胸径,单位为cm
    
     DO——为小树的胸径,单位为cm
    
     △一苗木年胸径增长量,单位为cm
    
     另外,在不考虑土地成本情况下,苗木每年还要进行养护,主要是除草、施肥、修枝、除虫、打药、涂白等一些工作,每年投入一项稳定的养护费用,可以根据当地的城市绿地常规养护工程年度费用估算指标来计算。将每年投入的养护费用看作投资期间每年投资的年金,用字母A表示。
    
     (二)苗木的投资收益率
    
     投资收益率的选择有很大的主观性,很难准确计算出来,总的来说主要有以下三方面影响:
    
     1.银行的贷款利率变化的影响
    
     贷款利率高了,投资收益率也要相应提高,否则投资的收益偿还不了贷款利息,就没有投资的可行性了。
    
     2.行业投资收益率的影响
    
     行业的收益状况及市场竞争度对该行业的收益率影响很大,一般垄断的行业投资收益率高,完全市场化竞争的行业投资收益率要低。
    
     3.机会投资利润率的影响
    
     当市场有更高的投资收益率机会可选,资本的逐利性必然会选择高回报的项目,如股票、房地产投资回报率畸高,大量资本就会流入股票和房地产市场。
    
     所以首先苗木投资收益率必须大于银行贷款利率;其次考虑园林行业的平均投资收益率作为标准;然而苗木投资与股票、地产市场比较,相对地保值稳定、风险少,由于投资收益与投资风成正比,风险小的苗木投资收益也就不能与股票、地产市场相提并论。
    
     (三) 苗木估价计算方法
    
     经上述分析,小胸径苗木的价格可以查到,成长年份也可以计算出来,投资收益率也确定了,用复利法列出大胸径苗木期望价格的计算式如下:
    
     PT=-PO X ( 1+j)T+A X{(1+j)T-1 }/i
    
     式中:PT——大胸径苗木的期望价格
    
     PO一小胸径苗木的价格
    
     i一投资收益率,选定园林全行业投资收益率的平均值
    
     A一苗木每年的养护费用,根据当地城市绿地常规养护工程养护指标计算
    
     (四)总结
    
     以上计算方法仅仅建立在不考虑苗木生长过程中自身缺陷和市场供求变化的基础上,反映的是一种相对静止的、平稳的价格;然而苗木自身生长状况变化、行业投资收益率和市场供求关系对苗木价格的影响也不能忽视,要根据实际情况,对苗木评估价格要进行适当修正。
    

关键词:

张绪成   
转自agri.com.cn

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